A ou B ?
Acheter ou louer : que devient votre patrimoine ?
La réponse ne tient pas dans une règle générale : elle dépend du prix, du loyer que vous payez aujourd'hui, de la durée pendant laquelle vous comptez rester, et de ce que vaudrait votre apport s'il était placé ailleurs. Cette simulation met les deux trajectoires côte à côte.
« Louer, c'est de l'argent jeté par les fenêtres » est probablement la phrase la plus répandue sur le sujet, et la moins utile. Elle omet les frais d'acquisition, les intérêts versés à la banque, les charges de propriétaire — et surtout ce que l'apport aurait pu rapporter s'il était resté disponible.
La comparaison honnête ne consiste pas à opposer un loyer à une mensualité. Elle consiste à comparer deux patrimoines à une même date : celui de l'acheteur, fait de la valeur de son bien diminuée de sa dette, et celui du locataire, fait de son épargne placée. C'est ce que fait ce simulateur.
Simulateur acheter ou louer
Le paramètre le plus déterminant de toute la comparaison.
Scénario A : Acheter
et revendre dans 10 ans
Patrimoine net estimé dans 10 ans
147 127 €
- Sortie immédiate
- 50 000 €
- Mensualité de crédit
- 1 275,91 €
- Charge mensuelle totale
- 1 475,91 €
- Valeur du bien dans 10 ans
- 276 156 €
- Capital restant dû
- 129 029 €
- Intérêts versés
- 62 138 €
Scénario B : Louer et placer
l'apport et les frais non décaissés
Patrimoine net estimé dans 10 ans
133 693 €
- Sortie immédiate
- 0 €
- Loyer de départ
- 900,00 €
- Loyer dans 10 ans
- 1 075,58 €
- Total des loyers versés
- 118 257 €
- Capital placé au départ
- 50 000 €
- Bien détenu
- aucun
Différence estimée entre les deux scénarios
+13 434 €
Avec ces hypothèses, l'achat laisse environ 13 434 € de patrimoine net de plus au bout de 10 ans.
Faites varier la durée : c'est le paramètre qui fait le plus souvent basculer le résultat, parce que les frais d'acquisition doivent être amortis avant que l'achat ne prenne l'avantage.
L'évolution des deux patrimoines
Années écoulées
- Acheter
- Louer et placer
Voir les données chiffrées
| Années écoulées | Acheter | Louer et placer |
|---|---|---|
| Achat | 10 000 € | 50 000 € |
| 1 an | 40 234 € | 58 240 € |
| 2 ans | 50 769 € | 66 516 € |
| 3 ans | 61 613 € | 74 825 € |
| 4 ans | 72 778 € | 83 165 € |
| 5 ans | 84 274 € | 91 534 € |
| 6 ans | 96 113 € | 99 928 € |
| 7 ans | 108 305 € | 108 344 € |
| 8 ans | 120 863 € | 116 779 € |
| 9 ans | 133 800 € | 125 230 € |
| 10 ans | 147 127 € | 133 693 € |
Aux grandes échéances
Aujourd'hui
Acheter
10 000 €
Louer et placer
50 000 €
Dans 1 an
Acheter
40 234 €
Louer et placer
58 240 €
Dans 5 ans
Acheter
84 274 €
Louer et placer
91 534 €
Dans 10 ans
Acheter
147 127 €
Louer et placer
133 693 €
Les résultats sont fournis à titre indicatif à partir des informations et hypothèses saisies. Ils ne constituent ni une offre bancaire, ni un conseil financier, fiscal ou patrimonial personnalisé.
Transparence
Comment ce résultat est-il calculé ?
Les étapes du calcul
Au départ, l'acheteur décaisse son apport et les frais d'acquisition. Le locataire, qui ne décaisse rien, place exactement cette même somme au rendement que vous indiquez.
Chaque mois, la charge de l'acheteur réunit sa mensualité de crédit et ses charges de propriétaire, tandis que celle du locataire est son loyer, indexé chaque année.
Celui des deux qui dépense le moins ce mois-là place la différence. Au début, c'est généralement le locataire ; à mesure que les loyers sont indexés et que la mensualité reste fixe, la situation finit souvent par s'inverser.
La mensualité entière est comptée comme une sortie d'argent côté acheteur. Sa part de capital est déjà comptée dans la valeur du bien diminuée de la dette : la retirer aussi des dépenses reviendrait à la compter deux fois. C'est l'erreur la plus répandue des comparateurs achat-location.
À l'échéance, le patrimoine de l'acheteur est la valeur du bien diminuée du capital restant dû, augmentée de son épargne éventuelle. Celui du locataire est son placement. L'écart affiché est la différence entre les deux.
Les conventions employées — taux mensuel, moment des versements, arrondis — sont détaillées sur la page méthodologie.
Ce qui est pris en compte
- Les frais d'acquisition, décaissés au départ et non financés
- Les intérêts du crédit et les charges de propriétaire
- L'indexation annuelle du loyer et des charges
- L'évolution du prix du bien, y compris à la baisse
- Le placement de l'épargne du locataire
Ce qui ne l'est pas
- Les frais de revente : agence, diagnostics, éventuelle plus-value
- Les travaux importants et le renouvellement des équipements
- La fiscalité, le rendement étant à saisir net
- Le coût et le risque d'un déménagement contraint en location
Un exemple concret
Un logement à 250 000 €, avec 30 000 € d'apport, emprunté à 3,5 % sur 20 ans, 8 % de frais d'acquisition et 2 400 € de charges annuelles. Le logement équivalent se loue 900 € par mois. On retient 2 % d'indexation des loyers, 1 % de hausse du prix du bien et 2,5 % de rendement pour l'épargne du locataire.
Au bout de 5 ans, le patrimoine de l'acheteur atteint 84 274 €, celui du locataire 91 534 €. L'écart est de 7 260 €.
Au bout de 15 ans, l'acheteur atteint 220 105 € et le locataire 176 056 €, soit un écart de 44 049 €.
La durée est le paramètre décisif : les 20 000 € de frais d'acquisition sont perdus dès la signature, et il faut du temps pour les amortir. C'est pourquoi acheter pour trois ans et acheter pour quinze ans sont deux opérations de nature complètement différente.
Les limites de cette simulation
- L'évolution du prix de l'immobilier est une hypothèse que personne ne maîtrise. Testez une valeur négative : la conclusion peut s'inverser complètement.
- Les frais de revente ne sont pas déduits. Si vous comptez revendre à l'échéance, l'écart réel serait moins favorable à l'achat.
- Les travaux importants — toiture, chauffage, ravalement — ne sont pas modélisés. Ils incombent au propriétaire, pas au locataire.
- Le calcul suppose que le locataire place réellement son épargne au rendement indiqué. S'il la dépense, la comparaison n'a plus de sens.
- Les charges de propriétaire sont revalorisées au même rythme que les loyers, ce qui est une simplification.
- Un logement acheté procure une stabilité, et un logement loué une mobilité. Ni l'une ni l'autre ne se chiffre, et ce sont souvent les critères qui décident réellement.
À retenir
- La durée pendant laquelle vous comptez rester est le paramètre le plus déterminant, devant le prix et le taux.
- Les frais d'acquisition sont perdus dès la signature : c'est ce que l'achat doit d'abord rattraper.
- La comparaison n'a de sens que si l'épargne du locataire est effectivement placée.
- Aucun scénario n'est meilleur dans l'absolu : le résultat dépend entièrement des hypothèses que vous retenez.
- La mobilité, la stabilité et la tranquillité pèsent dans cette décision autant que les chiffres.