A ou B ?
Apport immobilier : 10 %, 20 % ou 30 % ?
Un apport plus élevé réduit les intérêts. Mais l'argent placé dans l'apport n'est plus disponible, ni pour un imprévu, ni pour un placement. Cette comparaison affiche les deux effets au lieu d'en montrer un seul.
La réponse spontanée est « le plus possible », et elle a une part de vérité : plus l'apport est élevé, moins on emprunte, moins on paie d'intérêts. Mais elle laisse de côté la moitié de la question. L'argent versé en apport quitte définitivement votre trésorerie : il n'est plus disponible pour un imprévu, pour des travaux, ni pour un placement.
Ce simulateur affiche les deux effets côte à côte. La dernière ligne du tableau est la seule qui compare réellement les options : elle retranche du coût des intérêts ce que le capital non mobilisé aurait rapporté.
Simulateur d'apport immobilier
Frais dits « de notaire », garantie et dossier, en part du prix. Ils s'ajoutent à l'apport et ne sont pas financés.
Ce que rapporterait, net d'impôts, la somme non mobilisée dans l'apport.
| Apport | 10 % | 20 % | 30 % |
|---|---|---|---|
| Montant de l'apport | 25 000 € | 50 000 € | 75 000 € |
| Montant emprunté | 225 000 € | 200 000 € | 175 000 € |
| Mensualité | 1 304,91 € | 1 159,92 € | 1 014,93 € |
| Coût des intérêts | 88 178 € | 78 381 € | 68 583 € |
| Capital resté disponible | 50 000 € | 25 000 € | 0 € |
| Ce capital placé sur 20 ans | 81 931 € | 40 965 € | 0 € |
| Coût net estimé | 56 247 € | 62 415 € | 68 583 € |
Comment lire ce tableau
La dernière ligne est la seule qui compare vraiment les trois options : elle retranche du coût des intérêts ce que le capital non mobilisé aurait rapporté. Sans elle, l'apport le plus élevé paraîtrait toujours préférable, puisqu'il minimise mécaniquement les intérêts.
À ce coût s'ajoutent 20 000 € de frais d'acquisition, identiques dans les trois cas, à régler en plus de l'apport.
Les résultats sont fournis à titre indicatif à partir des informations et hypothèses saisies. Ils ne constituent ni une offre bancaire, ni un conseil financier, fiscal ou patrimonial personnalisé.
Transparence
Comment ce résultat est-il calculé ?
Les étapes du calcul
Pour chaque niveau d'apport, le montant emprunté est le prix du bien diminué de l'apport correspondant.
La mensualité est calculée par la formule de l'annuité constante, avec le même taux et la même durée dans les trois cas afin d'isoler l'effet de l'apport.
Le coût des intérêts est obtenu en reconstituant l'échéancier mois par mois : chaque échéance couvre d'abord les intérêts du mois, le reste amortit le capital.
Le capital resté disponible est mesuré par rapport à l'apport le plus élevé du tableau : c'est la somme que vous ne mobilisez pas en choisissant une option plus légère.
Ce capital est capitalisé au rendement que vous indiquez sur la durée du crédit, puis le gain obtenu est retranché du coût des intérêts. Le résultat est le coût net affiché en dernière ligne.
Les conventions employées — taux mensuel, moment des versements, arrondis — sont détaillées sur la page méthodologie.
Ce qui est pris en compte
- Le montant emprunté, la mensualité et les intérêts de chaque option
- Le capital resté disponible et sa capitalisation
- Les frais d'acquisition, affichés séparément
Ce qui ne l'est pas
- Un taux plus favorable en cas d'apport élevé, que certaines banques accordent
- L'assurance emprunteur
- La fiscalité du placement : le rendement est à saisir net
- Les conditions d'acceptation du dossier, qui ne se réduisent pas à l'apport
Un exemple concret
Un bien à 250 000 €, emprunté à 3,5 % sur 20 ans, avec une hypothèse de rendement de 2,5 % sur le capital conservé.
Avec 10 % d'apport, soit 25 000 €, la mensualité s'élève à 1 304,91 € et les intérêts à 88 178 €.
Avec 30 % d'apport, soit 75 000 €, la mensualité tombe à 1 014,93 € et les intérêts à 68 583 €.
L'écart d'intérêts est donc de 19 595 €. Mais l'option à 10 % laisse 50 000 € disponibles, qui représenteraient 81 931 € au bout de vingt ans. Une fois ce gain déduit, le coût net des deux options se rapproche nettement — et l'écart restant se paie en trésorerie immobilisée.
Les limites de cette simulation
- Le même taux est appliqué à tous les niveaux d'apport. Un apport élevé peut contribuer à obtenir un meilleur taux, ce qui améliorerait son résultat.
- Le rendement du capital conservé est une hypothèse, pas une garantie. S'il n'est pas obtenu, l'avantage de l'apport faible disparaît.
- Le calcul suppose que le capital non mobilisé est réellement placé, et non dépensé. C'est la condition sans laquelle la comparaison n'a plus de sens.
- L'acceptation d'un dossier ne dépend pas que de l'apport : revenus, stabilité professionnelle et taux d'endettement pèsent également.
- Conserver une réserve disponible a une valeur de sécurité que ce calcul ne chiffre pas.
- L'assurance emprunteur n'est pas comptée ; elle réduirait légèrement l'écart entre les options.
À retenir
- Un apport élevé réduit les intérêts, mais immobilise une trésorerie qui aurait pu servir ailleurs.
- Les frais d'acquisition sont généralement à régler en plus du montant emprunté : ils consomment une partie de l'apport avant même l'achat.
- Conserver une réserve de précaution après l'achat évite d'avoir à emprunter dans l'urgence en cas d'imprévu.
- Comparer les options n'a de sens que si le capital non mobilisé est effectivement placé.
- Demandez à votre banque si le taux proposé varie selon le niveau d'apport : cela change le calcul.